Проверка предложения на строительство «под ключ»

В этой статье мы описали некоторые позиции из предложений на строительство домов под ключ, проработка которых наиболее часто недостаточна для реализации проекта. Как следствие, такие предложения вводят Заказчиков в заблуждение относительно реальной стоимости строительства готового к проживанию дома, либо как минимум соответствующего компьютерным визуализациям проекта.

  1. Фундамент.

    1.1 На визуализации и в смете различные типы фундамента: на визуализации низкий и дорогостоящий фундамент («шведская плита»), а в смете фундамент с вентилируемым подпольем. Для первого варианта крыльцо, ступени и ограждения не требуются, а для второго варианта необходимо делать входную группу со ступенями, перилами и ограждениями.
    1.2 Недостаточное количество свай в основании дома.
    1.3 Недостаточная площадь в основании свай.
    1.4 Недостаточная жесткость обвязки или ростверка фундамента.

  2. Инженерные системы

    2.1 Отсутствуют в расчете первичные работы по устройству заземления, вводу воды от внешнего периметра здания к точке ввода воды в дом, канализационные выпуски от места размещения канализационного стояка за габариты здания. Эти работы невозможно или очень сложно выполнить после возведения фундамента и отсутствие их в смете является поводом для неожиданного и значительного увеличения стоимости работ.
    2.2 Отсутствие в базовых предложениях реализации обязательных требований для размещения газового оборудования (газовой плиты, газового котла), таких как естественная вентиляция, дымоходы.
    2.3 Тезис: «мы проложим для Вас каналы для Вашей электропроводки».  Прокладка гофрированных труб в конструкциях дома для последующего выполнения электрической разводки. Специалисты электромонтажники обычно вставляют жесткие негорючие кабели, предназначенные для прокладки через деревянные конструкции, в гофрированные трубы из ПХВ до закладки в строительные конструкции. Кабель протягивается через прямые растянутые гофр трубы. Даже замена кабеля в гофрированной трубе, проложенной по сложному маршруту, является сомнительным мероприятием, а затягивание кабеля в пустую трубу может быть выполнена только, если эта труба гладкая, жесткая и имеет плавные радиусы загиба (например, стальная труба) или если диаметр трубы в 2,5-3 раза больше диаметра кабеля, а труба проложена короткими 1,5-2,0 отрезками с возможностью доступа.
    2.4 Тезис: «мы проложим для Вас трубы для системы отопления бесплатно».  Прокладка труб отопления является сложной технологической операцией, от которой по большей части зависит надежность и качество работы всей системы отопления в целом. Бесплатная прокладка часто труб часто содержит следующие недостатки:
    1. не учитывается линейное расширение труб при изменении температуры теплоносителя;
    2. трубы недостаточно закреплены и издают различные звуки в процессе эксплуатации (особенно неприятно слышать такие звуки ночью, когда в Вашем доме эти скрипы, писки и шуршания последовательно раздаются в различных частях здания);
    3. прямая и обратная труба отопления проложены рядом без необходимой в этом случае теплоизоляции;
    4. попадание строительного мусора в открытые трубы приводит к тяжело исправимым последствиям при последующей эксплуатации. Часто закупорка происходит не сразу, а через 1-2 года эксплуатации. Поиск места закупорки каналов сложен, а ремонт дорог;
    5. не выполняются испытания уложенных труб избыточным давлением. Выявление дефектов прокладки труб на последующих этапах и их цена их устранения может в 20-30 раз превысить стоимость и труб и работы по их укладке;
    6. отсутствие одного ответственного исполнителя приводит к непредсказуемости требуемого конечного результата - высокой надежности системы отопления индивидуального жилого дома.
    2.5 Тезис: «к Вам придут специалисты и сделают Вам дымовые и вентиляционные каналы после строительства дома».  Выполнение дымоходов и вентиляционных каналов после возведения кровельных работ часто содержит следующие недостатки:
    1. фактические размеры шахт дымовых и вентиляционных каналов часто в 3-4 раза превышают размеры, нарисованные застройщику архитектором;
    2. отсутствие комплексного проектного решения, определяющего площадь вентиляционных каналов, диаметр дымоходов, необходимые температурные отступы от дымовых каналов до конструкций, а также отсутствие совмещенного с каналами и с шахтами плана балок чердачного и межэтажного перекрытия, плана стропил обычно приводит к выпиливанию части несущих конструкций;
    3. пренебрежение архитекторами вопросами надежности конструкции в угоду элегантности планировочного решения приводят к совершенно необоснованной необходимости монтажа 4-5 метровых труб на здании с высотой 9,0м или монтажа труб в ендове (в канале стока воды);
    4. выполнение узла примыкания между трубой и кровельным покрытием на уже готовой кровле сделать надежно и качественно очень непросто и дорого. Например, на кровле из металлочерепицы с толщиной листа 0,45-0,5мм, монтажник дымохода должен не только качественно закрепить дымоход, установить на нем зонт, выполнить теплоизоляцию и герметизацию узла примыкания материалами, но и не помять ногами, лестницей или страховочной веревкой тонкое кровельное покрытие. Удается это не всегда;
    5. выполняется упрощенный узел примыкания дымохода к кровле. Этот узел очень сложен, так как должен в процессе эксплуатации выдерживать значительные температурные деформации материалов этого узла от +70 (на солнце) до -30 (на морозе).  Материалы конструкции, покрытие кровли и материал трубы имеют различные свойства и деформируются по-разному. Упрощенный подход приводит к системным протечкам;

  3. Элементы фасада и кровли

    3.1 Отсутствуют ступени входной группы с финишным покрытием.
    3.2 Отсутствуют перильные ограждения, ограждения балконов и террас в исполнении, реализованном на визуализации.
    3.3 Отсутствуют лепные украшения фасада, присутствующие на визуализации.
    3.4 Отсутствие в расчете стоимости отделки карнизных свесов кровли.
    3.5 Выполнение карнизных свесов уменьшенного размера.
    3.6 Расчет стоимости строительства дома без выполнения фасадных работ. Демонстрация Застройщику различных дорогостоящих вариантов отделки фасадов без предоставления развернутого расчета стоимости фасадных работ, мотивируя свою позицию возможностью реализации и финансирования фасадных работ, как отложенная часть работ. Дом без ущерба для несущих конструкций может находиться без фасадной отделки, как правило, не более 0,5 года. 
    3.7 Для кровли используется дешевая металлочерепица с уменьшенным 2,5 – 3,0 раза количеством цинка в покрытии очень тонкого железного листа. 
Расскажите друзьям